1. Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai năm 2013
Thông tư 02/2014/TT-BTC
Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
Nghị định 01/2017/NĐ-CP
2. Điều kiện để được tách thửa đất
Để tách thửa đất thì cần đảm bảo hạn mức đất tối thiểu để tách thửa. Hạn mức đất này do UBND cấp tỉnh ở mỗi địa phương quy định khác nhau. Ngoài ra, thửa đất bị tách phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng đất sau khi tách thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.
3. Đối tượng thực hiện
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
4. Cơ quan thực hiện
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
5. Thành phần hồ sơ
Người có yêu cầu tách thửa chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm những giấy tờ sau đây:
- Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp đối với mảnh đất muốn tách thửa.
- Hợp đồng chia tách thửa đất; văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Sơ đồ dự kiến phân chia các thửa đất trong trường hợp tách thửa (nếu có).
- Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cần có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất (bản sao chứng thực) kèm theo bản sao chứng thực biên bản bàn giao mốc giới hoặc trích lục bản đồ hoặc bản đồ trích đo địa chính có liên quan đến việc thực hiện quyết định của cơ quan Nhà nước.
6. Trình tự thực hiện
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Theo đó người có nhu cầu sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai, ở địa phương chưa có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đất đai thì sẽ nộp tại ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc phòng tài nguyên và môi trường.
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.
- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
+ Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
7. Chi phí tách thửa và các loại thuế phải nộp
- Theo khoản 2 điều 120 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì phí và lệ phí tách thửa sẽ do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định theo quy định của pháp luật.
- Về phí công chứng:
Theo điều 4 Thông tư 257/2016/TT- BTC việc thu lệ phí công chứng được tính trên giá trị của hợp đồng chuyển nhượng.
|
TT
|
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
|
Mức thu
(đồng/trường hợp)
|
|
1
|
Dưới 50 triệu đồng
|
50 nghìn
|
|
2
|
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng
|
100 nghìn
|
|
3
|
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng
|
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
|
|
4
|
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng
|
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
|
|
5
|
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng
|
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
|
|
6
|
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng
|
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
|
|
7
|
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng
|
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng
|
|
8
|
Trên 100 tỷ đồng
|
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)
|
- Về lệ phí trước bạ:
Theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP về giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất.
Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × Lệ phí
Trong đó:
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Lệ phí đối với nhà, đất chuyển nhượng là 0.5%
- Về thuế thu nhập cá nhân:
+ Khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật thuế 2014 đã sửa đổi, bổ sung Điều 14 về Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản củaLuật thuế TNCN 2007 như sau:
“ 1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.
3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”
+ Khoản 2 Điều 23 cũng được sửa đổi, bổ sung theo đó: Thuế suất thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng từng lần.
Như vậy, tiền nộp thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%
- Lưu ý:
+ Quy định của pháp luật về các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ tại khoản 10 điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ tài chính về lệ phí trước bạ, cụ thể:
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
+ Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân tại khoản 4 điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007:
“4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”
Như vậy, nếu mục đích tách thửa để thực thực hiện tặng cho, chuyển nhượng nếu thuộc một trong các trường hợp quy định ở trên thì được miễn lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.
- Lệ phí thẩm định và các chi phí khác:
Căn cứ quy định của hội đồng nhân dân tỉnh của từng địa phương, căn cứ điểm a6, a7, khoản 2 điều 3 thông tư 02/2014/TT-BTC.
+ Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2 .
+ Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
+Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
8. Thời hạn giải quyết
- Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
- Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
9. Kết quả thực hiện
Hộ gia đình, cá nhân sẽ lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai.
QUÝ KHÁCH HÀNG CẦN TƯ VẤN VỀ CÁC DỊCH VỤ PHÁP LÝ VUI LÒNG LIÊN HỆ
HOTLINE: 0238.386.3939 – 091.234.1585
Địa chỉ: Phòng 102 – Tầng 1 – Tòa nhà VCCI – Số 1, Đại lộ Lênin, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An