Tóm tắt câu hỏi:

Thưa luật sư. Tôi có nhận cọc bán nhà cho 1 người nhưng khi ra công chứng thì mới biết nhà bị ngăn chặn không chuyển nhượng được, nay tôi đã xóa được ngăn chặn đó nhưng người mua không mua nữa, tôi đồng ý trả lại tiền cọc nhưng người mua không đồng ý đòi bồi thường gấp đôi tiền cọc. Tôi có phải bồi hoàn gấp đôi không vì đây là điều bất khả kháng không phải lỗi của tôi. 

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Phòng tư vấn trực tuyến của Văn phòng luật sư số 1. Với thắc mắc của bạn, Văn phòng luật sư số 1 xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Căn cứ Điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Theo quy định trên, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy, trước tiên bạn căn cứ vào hợp đồng đặt cọc của bạn để xem có quy định cụ thể trường hợp này hay không, nếu có quy định thì sẽ giải quyết theo hợp đồng đặt cọc của bạn. 

Nếu không có điều khoản quy định cụ thể trường hợp này, sẽ giải quyết theo quy định tại Mục 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP như sau:

“1. Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc

Theo quy định tại Điều 130 Bộ luật Dân sự (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.

Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.

Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.

d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.”

Như vậy, theo quy định pháp luật, tại thời điểm bạn và người mua nhà đi công chứng hợp đồng thì phát hiện ngôi nhà bạn định bán bị ngăn chặn không thể chuyển nhượng được. Phải xác minh rõ lý do vì sao không thể chuyển nhượng được? Bạn là người bán bạn có biết lý do này hay không? Nếu bạn biết lý do này nhưng bạn vẫn ký hợp đồng đặt cọc với người mua để bán được mảnh đất thì đây là hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc, bạn phải trả lại tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương ứng với số tiền người mua đã đặt cọc.

Nếu đây là trường hợp bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan (bạn phải chứng minh được) thì bạn chỉ phải trả lại số tiền đặt cọc cho người mua và không bị phạt cọc.